业主如何起诉物业与开发商?

业主起诉物业与开发商需根据具体情况判断处理方式。如果存在合同违约或侵权行为，以下是不同情形下的应对策略：
1. 如果业主认为物业未按合同提供服务，可以收集证据主张物业违约，要求减少物业费或解除合同。
2. 如果开发商存在房屋质量问题或未履行配套设施承诺，业主可要求开发商承担维修或赔偿责任。
3. 如果物业与开发商串通损害业主权益，业主可一并起诉两者，主张连带责任。
4. 如果物业或开发商行为涉及违法或严重违约，可申请业主大会或业主委员会介入协调或共同维权。
5. 如果纠纷涉及公共利益，如小区整体规划或安全问题，建议联合其他业主共同提起诉讼，增强法律效力。
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业主起诉物业与开发商的法律依据主要来自《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》等相关法律法规。
根据《中华人民共和国民法典》第二百八十五条规定，物业服务企业应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。若物业未履行该义务，业主有权要求其承担违约责任。
此外，《民法典》第九百四十二条规定，业主有权监督物业服务企业履行合同情况，并可要求更换不称职的物业服务企业。若开发商在房屋交付后仍干预物业管理，损害业主利益，业主也可依据《物业管理条例》第三十四条，主张开发商与物业存在不当关系。
在开发商方面，《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若开发商未按合同约定履行房屋质量保障义务或配套设施建设义务，业主可依法要求其承担相应责任。
综上，业主在起诉物业与开发商时，应结合上述法律条文，明确其违约或侵权行为，并据此主张权利。
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业主起诉物业与开发商前，应从证据准备、法律路径选择和集体维权三个方面着手。
1. 收集完整证据：包括购房合同、物业服务协议、缴费凭证、房屋质量问题的照片或视频、物业服务质量不达标的记录等。证据是诉讼成败的关键，需确保其真实性和关联性。
2. 明确法律诉求：根据物业或开发商的具体违约行为，确定是要求赔偿、减免费用，还是解除合同。若涉及多个问题，可分项列出，确保法院全面审理。
3. 联合其他业主：若问题具有普遍性（如小区整体质量问题或物业系统性服务缺失），建议联合其他业主共同起诉，提升诉讼影响力和胜诉概率。
4. 寻求专业律师帮助：物业与开发商通常有较强法律资源，业主应委托专业律师协助，提高应对能力。
选择合适的解决方案应综合考虑证据充分性、诉讼成本、胜诉可能性及后续执行难度。如情况复杂，建议尽快咨询专业律师，制定合理维权策略。
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业主起诉物业与开发商时，可能面临以下法律风险，需特别注意。
1. 证据不足导致败诉风险：例如，业主声称物业服务质量差，但未能提供照片、视频、证人证言等有效证据，法院可能不采信其主张，导致败诉。
2. 起诉对象错误或程序不当：例如，业主将开发商列为被告，但房屋质量问题已过保修期，或开发商已将责任转移给物业公司，导致法院驳回起诉。
3. 诉讼时效过期：例如，业主在房屋交付三年后才发现质量问题，但未及时主张权利，法院可能以超过诉讼时效为由不予支持。
4. 胜诉后执行困难：即使法院判决支持业主，若物业或开发商无足够资产可供执行，业主仍难以获得实际赔偿。
因此，业主在起诉前应充分评估证据、法律依据及执行可能性，建议在律师指导下进行操作。